On peut être amené à vendre son bien immobilier quelque temps après l’avoir acheté. En voulant faire la vente, il faut connaître toutes les informations sur la plus-value immobilière. Elle représente la différence qu’on a entre le prix de vente et d’achat.
L’administration fiscale reçoit des impôts sur les plus-values. Une majoration de 15% s’applique quand vous êtes propriétaire du bien de plus de 5 ans. Une plus-value est souvent taxée à un taux de 19%.
La plus-value immobilière se calcule en fonction des frais et dépenses majorés au prix d’achat. Il peut s’agir de la rémunération du notaire, des droits de mutation, des droits pour l’enregistrement. Le prix d’acquisition peut aussi être majoré des dépenses de construction ou améliorations du bien.
Que signifie plus-value immobilière ?
C’est la différence positive qu’il y a entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Les profanes ont l’habitude de le désigner par les bénéfices. D’autres l’appellent par le terme marge, mais pour l’administration fiscale, la différence positive est une plus-value.
La personne qui vend son bien immobilier cher, comparativement au prix d’achat, fait une plus-value.
Dans le cas où le prix de vente est inférieur au prix d’achat du bien immobilier, nous parlons de moins-value. Il ne s’agit plus là d’un bénéfice, mais plutôt d’une perte.
Ce cas de situation n’est pas probable parce que la tendance de l’immobilier est généralement ascendante. Cette tendance a l’habitude d’être haussière en fonction du temps. La hausse du prix de votre bien immobilier peut subir une chute lorsqu’il y a un manque d’entretien.
Des facteurs de type exogène peuvent contribuer dans la dévaluation dudit bien. Il est crucial d’avoir une idée d’une revente quand vous achetez un bien.
Avant d’être imposée, sachez qu’une plus-value est susceptible d’être réduite dans des situations données. Il y a un abattement lorsque la durée de détention est supérieure à 5 ans. L’ensemble des plus-values de type immobilier est soumis à l’impôt sur le revenu obtenu au cours d’une cession onéreuse.
Elles sont soumises à des prélèvements sociaux quand elles sont effectuées lors de cette même cession de bien immobilier. Les critères de prélèvement entrent en action lorsqu’il s’agit de la vente des droits qui sont attachés à un bien. Il pourrait être question de la vente via une société civile immobilière.
Cette dernière joue le rôle d’intermédiaire malgré qu’elle ne soit pas soumise aux frais d’impôts. Une plus-value est soumise à l’impôt lorsqu’il s’agit d’une opération de partage ou d’apport en société. C’est le cas lorsqu’il est question d’un échange de bien immobilier.
Comment déterminer la base de calcul d’une plus-value pour l’immobilier ?
Pour vendre un bien immobilier, il est mieux de connaître le sort qui peut être réservé aux plus-values. Il est même conseillé de maîtriser comment se fait la détermination des plus-values. Le prix d’achat ou d’acquisition d’un bien immobilier s’entend du prix réel comme il est écrit dans les actes.
Ce prix s’entend dans le cas où le bien est reçu comme une succession. Il s’entend si le bien en question est reçu grâce à une donation de la valeur vénale qui a été déclarée. Cette valeur est toujours majorée des rémunérations du notaire ou encore de tous les droits de mutation. Tout ceci est à titre gratuit s’ils ont été supportés de façon intégrale par l’héritier aussi bien que le donataire.
Le prix pour l’acquisition s’entend lorsque le bien est acquis du prix qualifié de réel tel que l’acte l’a stipulé. Il est majoré, dans ce cas, sur les frais qui ont été versés aux vendeurs, des frais pour l’acquisition.
Ladite majoration se fait sur les frais de voirie et sur le montant des travaux.
En ce qui concerne les frais d’acquisition, ils comprennent les frais de notaire et les droits pour l’enregistrement. Si lesdits frais ne peuvent pas être justifiés, le montant pris en compte est de 7,5% de votre prix d’achat.
C’est de cette manière que se détermine la majoration du prix d’acquisition.
Le prix d’acquisition est majoré des :
- Dépenses de construction et de reconstruction ;
- Améliorations ou agrandissements du bien.
Tout ceci se fait en fonction du montant forfaitaire ou réel. L’évaluation au montant réel commence quand elle est supportée par l’individu qui est le vendeur.
Elle est réalisée, sous la réserve de la présentation des factures qui sont soumises à la TVA, par une entreprise.
Il est à noter que les travaux qui ont été effectués par le détenteur des biens immobiliers ne sont plus déductibles. L’évaluation en question ne doit pas être prise en considération lors de la détermination des impôts.
Cette dernière est faite sur le revenu et ne doit pas montrer des aspects de dépenses de type locatif.
Cette même détermination est effectuée sur les revenus fonciers. Les activités prises en compte au cours de la détermination du revenu foncier imposé sont appropriées au calcul.
Ces activités sont les mêmes lors de l’évaluation d’une plus-value pour l’immobilier.
Les dépenses qui ont été effectuées dès l’achèvement de l’immeuble sont traitées lors de l’évaluation de la majoration. N’oublions pas que cette majoration est ajoutée sur le prix d’acquisition. Cette majoration du prix d’acquisition est prise en compte lorsque l’acquisition est postérieure.
Plusieurs travaux ne sont pas pris en compte quand on veut déterminer la plus-value. Il s’agit des dépenses pour la réparation et pour l’entretien. Toutes les grandes réparations ne peuvent pas être impliquées.
Il faut savoir que ces dépenses s’entendent avec celles qui sont liées à des travaux spécifiques. Il pourrait s’agir des travaux qui ont pour but de maintenir et de remettre un bien en bon état. Cela va permettre de favoriser un bon usage.
Il est essentiel de savoir que les dépenses qui viennent en majoration sur le prix d’acquisition sont toujours justifiées. Dans tous les cas, c’est l’administration qui est chargée de demander toutes les pièces qui justifient les travaux effectués. Pour l’évaluation de type forfaitaire, elle est différente de l’autre.
Dans ce type d’évaluation, si le vendeur est le propriétaire du bien de plus de 5 ans, il peut faire une majoration de 15 %. Cette majoration sera sur la valeur d’acquisition. Il n’a pas besoin d’établir une réalité sur les travaux.
Sachez que le forfait de 15% ne s’associe pas aux frais qui sont réellement pris en charge par le propriétaire. Ladite majoration entre en compte si on ne peut pas fournir les factures des travaux. Le bien immobilier doit être détenu de plus de cinq ans.
Quel est le taux d’impôt sur le calcul d’une plus-value ?
Une plus-value est toujours taxée à un taux forfaitaire qui est de 19 %. Pour les prélèvements sociaux, le taux actuel est estimé à 17,2 %. L’ensemble fait un taux de 36,2 %. Une taxe supplémentaire peut s’appliquer sur une plus-value pour immobilier.
Après application de l’abattement, la taxe supplémentaire peut être de 2 % en fonction du montant de la plus-value. Ce taux peut aller jusqu’à 6 % dans des cas. Si le montant de votre plus-value nette est situé entre 50 000 et 60 000 euros, le taux de surtaxe est de 2 %.
Ce taux est de 6 % si le montant de la plus-value est supérieur à 260 000 euros. Il est de 4 % quand le prix est entre 160 000 et 200 000 euros. C’est pour dire que le calcul de la surtaxe se fait par tranche. Afin d’éviter la taxe, il est conseillé de garder le bien pendant plusieurs années.
