Connaître les cas dans lesquels la vente d’un bien immobilier est imposable est crucial pour négocier au meilleur prix une transaction. Si vous êtes un particulier, il existe des détaxations partielles ou totales sur la plus-value d’une cession immobilière.
Ces détaxations concernent la mise en vente de biens immobiliers, votre revenu fiscal de référence, le type d’acquéreur, l’utilisation qui sera faite des biens par un acquéreur.
La plus-value immobilière est égale au prix de vente diminué du prix d’achat d’un bien. Il n’y a pas de taxation de plus-value si le montant auquel vous vendez un bien immobilier est inférieur aux coûts d’acquisition et de réfection. La plus-value immobilière peut être assujettie ou non à l’imposition.
Des circonstances font que vous pouvez échapper légalement à l’impôt sur la plus-value. Vous pouvez profiter de la totalité de la marge bénéficiaire résultant de la vente de votre bien immobilier dans les cas de :
- cession d’une résidence principale ;
- vente d’une résidence considérée comme principale
- investissement de la plus-value provenant de la vente d’une résidence secondaire dans l’achat d’un logement ;
- quote-part inférieur à 15 000 euros ;
- expropriation pour cause d’utilité publique ;
- biens immobiliers possédés depuis plus de 30 ans ;
- ou cession de biens immobiliers dans le cadre de projets sociaux communautaires.
Cession d’une résidence considérée comme « principale »
Votre résidence principale est la résidence où habitent votre conjoint et vos enfants. Si, dans le cadre de votre fonction, il vous est alloué un autre logement et que vous décidez de céder ce dernier, la plus-value issue de la transaction est assujettie à l’imposition.
L’affectation pour l’exercice d’une fonction ne vous rend pas propriétaire dudit bien même si vous en êtes un possesseur temporaire. La maison ou l’appartement dont vous êtes le propriétaire est par contre soumis à diverses transactions.
La vendre est comparable à la vente d’une propriété principale, mais les conditions pour bénéficier de l’exonération de la plus-value sont différentes.
Vente d’une résidence principale
Il n’y a pas d’imposition sur la marge bénéficiaire réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous êtes éligible à l’exonération de la plus-value si vous pouvez justifier le fait d’avoir occupé la résidence jusqu’au moment de la cession.
Un délai de grâce de 12 mois vous est accordé pour la justification d’habitation effective.
Pour les cas spécifiques, les conditions d’exonération sont différentes.
Deux facteurs essentiels sont à considérer pour le cas des personnes atteintes d’une invalidité limitant leurs capacités fonctionnelles ou les retraités admis en maison d’accueil.
Ils sont soumis aux impositions sur le revenu et sur la fortune en tant que personnes bénéficiant d’une assistance médicalisée.
Pour en bénéficier, il ne faut pas dépasser les seuils de revenus fiscaux de référence fixés par le code général des impôts, deux ans avant la cession, et résider en métropole ou dans les territoires d’outre-mer. Il ne faut pas être astreint à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune).
Si ces conditions sont réunies, les personnes concernées sont exonérées de la taxe sur la plus-value si la cession du bien se réalise dans les deux ans après l’admission dans un centre spécialisé.
Quote-part inférieure à 15 000 euros
On distingue deux situations, en fonction du montant qui vous revient après la cession du bien immobilier si la transaction n’atteint pas le plafond de 15 000 euros. Dans le premier cas, le montant total de la vente immobilière s’élève à moins de 15 000 euros. Dans le deuxième cas, après le partage du montant de la vente, l’argent que vous percevez est inférieur à 15 000 euros.
Supposons que le montant total de la vente est de 150 000 euros. Si plus de 10 personnes se partagent équitablement ce montant initial, elles bénéficient chacune de l’exonération puisque chacun détiendra moins de 15 000 euros.
Il faut que la quote-part générée après le partage soit inférieure au montant indiqué pour vous permettre d’obtenir une exonération absolue des taxes.
Vente d’une résidence secondaire
Les transactions immobilières qui portent sur la vente d’une résidence secondaire comportent des conditions cumulatives que vous devez remplir pour jouir d’une exonération de la plus-value.
- Le vendeur ne doit pas être le propriétaire de sa résidence principale ;
- L’opération de vente de la résidence secondaire ne peut se réaliser que pour la première fois ;
- L’exonération d’impôt sur la plus-value n’est profitable au vendeur que dans la mesure où tout ou partie de la plus-value est réinvesti pour acquérir un autre logement.
Si le propriétaire d’une résidence secondaire mise en vente décide de ne pas affecter la totalité de la plus-value à l’acquisition d’une nouvelle demeure, il bénéficie de l’exonération, mais à une condition.
L’exonération d’impôt sur la plus-value s’effectuera au prorata du montant engagé pour l’achat d’un autre logement.
Une dérogation spéciale donne aux personnes à la retraite ou frappées d’une invalidité de vendre un bien immobilier, quel que soit son usage à titre d’habitation principale ou secondaire. Deux conditions sont à retenir pour être éligible à cette dérogation :
- Ne pas être soumis à l’ISF (impôts de solidarité sur la fortune) ;
- Remplir les modalités de non-dépassement du seuil de revenu fiscal de référence tel qu’en dispose le code général des impôts en son article 1417.
Cession de bien immobilier en vue de la réalisation de projets sociaux communautaires
Peu importe le type de bien immobilier que vous souhaitez céder, l’élément déterminant est la destination à laquelle la vente du bien servira. Pour la réalisation de logements sociaux par le nouvel acquéreur, vous êtes exonéré de l’impôt sur votre plus-value.
Que l’acquéreur soit un organisme privé, public ou même un particulier, l’existence des garanties visant la construction de logements sociaux est suffisante pour vous octroyer une exonération complète de taxes sur votre marge bénéficiaire.
Exonération de taxe sur les biens immobiliers détenus depuis des années
Les impôts sur la plus-value de votre bien immobilier en cession ne sont plus exigibles après 30 ans de détention. Vous pouvez avoir des abattements sur le montant de la plus-value imposable à compter de la cinquième année d’acquisition du bien immobilier.
Ces réductions sont de deux sortes :
L’impôt sur le revenu
Chaque année, vous obtenez 6 % d’abattement si vous détenez votre bien immobilier entre 5 et 21 ans et 4 % pendant la 22ᵉ année. Cette taxation prend fin après la 22ᵉ année de détention du bien.
Les prélèvements sociaux
Ils sont effectués à hauteur de 1,65 % de la 5e à la 21ᵉ année, 1,60 % pour la 22ᵉ année et 9 % jusqu’à la 30e année de détention.
Expropriation pour cause d’utilité publique
L’expropriation constitue un moyen d’allègement des prélèvements sur la plus-value. Si vous avez été exproprié d’un terrain ou si, de façon définitive, votre bâtiment a été réquisitionné pour une cause d’utilité publique, la plus-value générée est assujettie à une exonération.
Cette taxation dépend de deux conditions. Vous devez utiliser à hauteur de 90 % de la plus-value perçue dans un investissement immobilier. L’avantage est que cet investissement peut être d’ordre personnel ou professionnel.
Vous pouvez vous offrir un logement privé ou investir dans l’acquisition de locaux professionnels.
La deuxième condition est le temps qui vous est accordé entre la perception du montant de la plus-value non taxable et le temps imparti pour le remploi. Vous disposez de douze mois pour investir la somme exonérée dans un projet immobilier. Passé ce délai, le montant de la plus-value après l’expropriation sera passible de taxation.
