Comme toute société, la société civile immobilière est assujettie au paiement de taxes fiscales. L’imposition fiscale de la SCI tient compte de la mission pour laquelle elle est créée et du mode d’imposition choisi à la création ou modifié au cours de ses activités.
La fiscalité applicable lorsqu’elle génère une plus-value sera différente si elle est imposée sur le revenu ou selon le taux d’imposition sur les sociétés.
Comment une SCI réalise-t-elle une plus-value ?
Une société civile immobilière est créée avec un capital constitué par 2 associés au moins avec un nombre de parts dévolues à chacun selon son apport. Cet apport est taxable lors d’une opération de cession des parts d’un ou de plusieurs associés.
La SCI réalise des opérations susceptibles de lui générer des gains à travers les activités de sa mission. Elle peut réaliser des opérations de vente et d’achat.
Les marges bénéficiaires dégagées sur chaque opération, qui sont réputées être positives, s’appellent plus-values. Ces marges bénéficiaires s’analysent comme la différence entre les coûts d’acquisition et la valeur de cession.
Les opérations génératrices de plus-value pour la société civile immobilière se résument en 2 types d’activités :
- Transactions sur les biens immobiliers ;
- Opérations de cession de parts d’associés.
Il faut que toutes les cessions d’actifs qu’elle est en droit de faire se soldent par un résultat financier bénéfique pour son compte. La SCI n’aura pas généré de plus-value dans le cas contraire.
Cette situation pourrait être la porte ouverte à une liquidation de la société, surtout dans le cas d’une SCI soumise à l’imposition des sociétés.
Société civile commerciale : 2 régimes d’imposition fiscale
À la création de la SCI, les associés ont la possibilité de choisir l’un ou l’autre des 2 régimes fiscaux qui réglementent leurs activités : régime d’imposition sur le revenu, régime d’imposition sur les sociétés.
La fiscalité pour une SCI implique que les plus-values générées au cours de ses activités sont considérées comme des plus-values professionnelles. La SCI IS subira le régime fiscal des sociétés de capitaux portant sur l’ensemble des revenus réalisés au cours d’un exercice.
La SCI qui opte pour un régime d’imposition sur le revenu est assujettie au régime fiscal applicable aux plus-values comme pour les particuliers. Elle pourra bénéficier de certains avantages que les particuliers feront valoir sur des ventes immobilières.
En plus des avantages liés à la taxation fiscale dont dispose la SCI imposée sur le revenu, les associés ont la possibilité de faire migrer leur SCI IR en SCI IS. Ce changement de régime fiscal intervient quand les associés souhaitent changer l’orientation de leurs activités.
Si le régime fiscal IS est choisi pour conduire une SCI, on ne peut plus revenir à un régime d’imposition sur le revenu. Elle reste définitive à moins de constituer une nouvelle SCI avec possibilité de liquidation préalable de la précédente.
Quelle régime fiscal est applicable sur la plus-value d’une SCI IS ?
Le choix d’opter pour une SCI à imposition sur les sociétés relève de la décision des associés au début de leur activité ou en cours de chemin, ce choix répond plus aux objectifs fixés. Face à des opportunités de générer plus de revenus qui se présentent à une SCI IR, le changement de régime fiscal devient nécessaire.
Les mesures fiscales applicables à une société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés sont les mêmes que celles régissant les entreprises dont le calcul des impositions fiscales tient au résultat.
Le taux des impôts sur les sociétés s’établit à 25 % sur les bénéfices réalisés. Toutes les plus-values de la SCI sont soumises à un taux fixe, quelles que soient les opérations de cession de parts sociales ou de vente immobilière.
Modalités d’imposition fiscale d’une SCI à L’IR
Au cours de sa durée de vie, une société civile immobilière à l’IR réalise des plus-values sur la base de cession des parts sociales ou sur la vente de biens immobiliers. L’imposition fiscale se réalise chaque fois que ces opérations produisent une plus-value.
Dans le cadre de la réalisation d’une plus-value avec la SCI à l’IR, il y a deux paramètres qui sont pris en compte pour déterminer le montant que vous devez payer à l’administration en matière fiscale :
- La plus-value imposable tient compte de la durée de détention du bien immobilier vendu ou de la part sociale mise en cession ;
- Le montant auquel s’élève la plus-value.
Les taux applicables à la plus-value selon la durée de détention
La SCI à l’IR ne sera pas redevable d’une taxe fiscale si la durée de détention du bien cédé excède 30 années. Au-delà de cette période, des abattements s’appliquent au fil des ans. Vous n’aurez droit à aucun abattement si en l’espace de 5 ans vous procédez à la vente.
Pour l’abattement imposable sur le revenu, il est appliqué 6 % à partir de la 6e année de détention, 12 % l’année qui suit, 18 % la 8e année et ainsi de suite jusqu’à la 21e année. À la 22e année, 4 % d’abattement sont effectués.
Concernant les prélèvements sociaux, les abattements débutent de la 6e année jusqu’à la 30e année de détention :
- 1,65 % de la 6e à la 21e année ;
- 1,60 % à la 22e année ;
- 9 % à la 23e et à la 30e année.
Après les abattements, il est appliqué un taux de 19 % pour obtenir votre montant d’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Taux applicables selon le montant de la plus-value
Au-delà des impositions précédentes, si les montants de la plus-value s’élèvent, une taxation supplémentaire s’applique. Au dépassement du plafond de 50 000 euros de plus-value, comptez verser entre 2 % et 6 % du montant de la plus-value.
SCI IR ou SCI IS : laquelle offre les meilleurs avantages fiscaux ?
Les SCI IS fonctionnent sur la base d’un régime fiscal propre aux entreprises de capitaux et elles sont traitées comme telles. En l’état actuel des mesures fiscales en France, il n’existe pas d’exonération sur les plus-values réalisées par les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés.
Une SCI IR peut accéder à des exonérations de toutes sortes dès qu’elle satisfait aux conditions d’éligibilité. Plusieurs cas d’exonération totale ou partielle s’ouvrent plus facilement à une SCI IR.
Au nombre de ces facilités conditionnées par la vente d’un bien immobilier, on compte l’exonération totale dans des cas comme :
- L’expropriation pour cause d’utilité publique ;
- Les ventes de biens immobiliers dont la quote-part s’élève à moins de 15 000 euros ;
- La cession d’un bien immobilier en vue de la construction de logements sociaux…
Vente immobilière avec une SCI ou un particulier : quels en sont les avantages fiscaux ?
La création d’une société civile immobilière requiert de se mettre ensemble au moins avec un associé et de choisir le régime fiscal d’imposition. Pour le cas d’un particulier qui souhaite réaliser des plus-values tout seul, il n’a pas besoin de démarches administratives particulières.
Que l’on soit un particulier ou une SCI, chaque option a ses avantages.
Un particulier a plus de liberté de décision et pourra être le seul bénéficiaire dans le cas d’une plus-value totalement exonérée.
Dans le cas d’une SCI IS, la possibilité de partager les charges fiscales peut être abordable pour les associés quand survient un cas de moins-value. Le patrimoine personnel privé de chaque associé est épargné avec cette SCI.
En ce qui concerne une SCI IS, il est facile de pouvoir lever d’importants capitaux pour des investissements avec une imposition fiscale maîtrisée à un pourcentage fixe de 25 %. Pour une SCI, IR ou même un particulier, l’impôt sur la plus-value peut être totalement défiscalisé dans des cas bien définis.
