Le décès d’un parent est une période trouble dans la vie de toute personne. Tout en s’habituant à l’absence d’un être cher, il faut aussi régler des problèmes juridiques qui s’apparentent parfois à de véritables casse-têtes chinois.
La question de la succession des biens immobiliers est particulièrement sensible. Si vous venez d’hériter d’un immeuble que vous comptez vendre dans quelques années, vous devez savoir comment calculer la plus-value. Ce calcul se fait en prenant en compte la valeur vénale et la valeur de vente.
Les éléments à prendre en compte pour calculer la plus-value
Pour calculer la plus-value d’un bien immeuble reçu en succession, il faut avoir une bonne compréhension de trois notions.
La valeur vénale
La loi fait obligation à tous les nouveaux héritiers d’un ou de plusieurs immeubles d’adresser au fisc une déclaration des biens qui viennent d’entrer dans leur patrimoine. La valeur vénale de ces biens doit être clairement indiquée dans cette déclaration.
La valeur vénale correspond à la valeur actuelle du bien sur le marché et non au coût du bien lorsque votre ascendant l’avait acquis. Il appartient à l’héritier d’estimer la valeur vénale.
Si vous êtes déjà en train de jubiler en pensant que vous pouvez prendre le dessus sur le fisc en indiquant une valeur vénale particulièrement faible, vous prenez un grand risque.
La valeur vénale joue un rôle essentiel lors de la vente. Il est conseillé de vous renseigner sur les prix de l’immobilier dans le secteur où se trouve le bien immeuble. Si vous n’obtenez pas de réponses fiables, faites appel à un spécialiste.
Le prix de vente
C’est le montant auquel vous avez décidé de vendre l’immeuble qui vous a été légué. Logiquement, cette valeur doit être supérieure ou égale à la valeur vénale. Si elle est inférieure, c’est peut-être le signe que vous avez sous-évalué le bien au premier abord.
Il faudra saisir le fisc pour effectuer les corrections nécessaires.
Le calcul de la plus-value immobilière en cas de succession
Dans le cas d’une vente immobilière ordinaire, la plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Le prix de vente est souvent plus élevé que le prix d’acquisition, car le vendeur veut réaliser des bénéfices.
Dans le cas des biens qui sont transmis par succession, on ne parle pas de prix d’acquisition, mais plutôt de valeur vénale. Cette valeur et le prix de vente sont utilisés dans une opération mathématique pour déterminer la plus-value.
La formule est :
Prix de vente – Valeur vénale = Plus Value
Le calcul de la plus-value immobilière dans le cadre d’une succession est réalisé par un notaire. Celui-ci est autorisé à déduire les frais comme les droits de succession du montant de la valeur vénale.
Nous allons prendre un exemple pour mieux illustrer le calcul de la plus-value :
M. Y a hérité il y a trois ans d’une maison appartenant à sa défunte mère. Dans sa déclaration au Fisc, il a indiqué que la valeur vénale du bien immobilier au moment de la succession était de 400 000 euros.
M. Y décide de revendre cette maison au prix de 445 000 euros d’eux après. La plus-value est le résultat de 445 000 – 400 000, ce qui donne 45 000 euros.
Les exonérations possibles pour les plus-values immobilières en matière de succession
Une fois calculée, la plus-value immobilière fait l’objet d’un prélèvement fiscal. Elle est taxée à hauteur de 19 % et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
La plus-value immobilière d’un bien immeuble hérité peut faire l’objet d’un abattement.
Cet abattement est directement lié au nombre d’années de détention du bien. :
Si la villa, le terrain ou l’appartement ont été conservés durant plus de 22 ans, ils ne sont plus soumis à l’impôt sur le revenu, mais continuent d’être assujettis aux prélèvements sociaux.
Si le bien immeuble est conservé durant plus de 30 ans, il est non seulement exempt des impôts sur le revenu, mais également des prélèvements sociaux.
Si votre immeuble n’entre dans aucune de ces catégories, vous êtes tenus de vous acquitter des différentes charges fiscales sauf si la valeur du bien est relativement faible.
La plus-value immobilière d’un immeuble obtenu par succession n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu si sa valeur est inférieure à 15 000 euros.
En ce qui concerne les biens immeubles transmis en succession, les descendants directs, c’est-à-dire les enfants du défunt, jouissent d’un abattement d’une valeur de 100 000 euros.
Il est fixé à 20% pour le conjoint et les membres de la famille vivant dans la résidence familiale soumise au droit de succession.
Les difficultés liées aux calculs de la plus-value immobilière dans le cadre d’une succession
Si la méthode semble simple, le calcul d’une plus-value immobilière pose parfois problème. Pour cette raison, le fisc effectue un contrôle lors de la déclaration de la valeur vénale du bien.
Le contrôle du fisc
Lorsque dans la déclaration de succession, vous attribuez à un bien immeuble une valeur inférieure à la valeur du marché, le fisc dispose de 3 ans pour effectuer les rectifications. Passé ce délai, le fisc ne peut réagir.
Si vous vendez le bien au cours de la quatrième année à un prix largement supérieur à celui que vous avez indiqué au cours de la déclaration, le fisc ne pourra effectuer aucune correction pour vous faire payer un complément de droits de succession.
Mais cela ne signifie pas que le fait d’indiquer une valeur en dessous de la valeur vénale est sans conséquence. Si vous pensez que vous avez sous-estimé ou surestimé la valeur d’un immeuble reçu en héritage, il est conseillé d’adresser au fisc une déclaration de succession rectificative.
Cette nouvelle déclaration doit comporter une nouvelle estimation de la valeur vénale de l’immeuble. Le fisc vous indiquera le montant des droits de succession complémentaires si l’immeuble avait été sous-évalué.
Au cas où l’immeuble a été surévalué dans la déclaration principale, vous devez apporter les preuves pour que le fisc vous rembourse.
Le cas des immeubles surévalués vendus à un bas prix
Si, pour une raison, vous avez indiqué dans votre déclaration de succession qu’un immeuble avait une valeur supérieure à sa valeur réelle et que vous la vendez au prix du marché par la suite, vous pouvez demander au Fisc de vous reverser le trop-perçu sur les droits de succession.
Comme dans le cas d’une déclaration de succession rectificative, vous devez apporter la preuve que le bien a été au premier abord surévalué.
Le fait d’avoir vendu l’immeuble à un prix inférieur ne constitue pas une preuve suffisante. Il arrive à des gens de vendre des immeubles à bas prix parce qu’ils ont des difficultés financières.
La preuve de la surévaluation peut prendre la forme d’un rapport établi par un architecte.
La surévaluation doit être appréciée en fonction de la valeur du bien immeuble au moment de la succession. Il est possible qu’un immeuble perde de la valeur quelques années après sa première évaluation.
Le cas des immeubles sous-évalués vendu à un prix élevé
Si vous indiquez lors de la déclaration de succession une valeur vénale faible pour payer des droits de succession insignifiants et que vous vendez le bien au prix du marché quelques années plus tard, sachez que la plus-value risque d’être exorbitante.
Dans cette situation, vos impôts sur le revenu seront élevés même si le fisc n’arrive pas à apporter la preuve d’une première sous-évaluation du bien.
La loi n’est pas contre le fait de vendre un immeuble dont vous avez hérité à un prix élevé pour réaliser des bénéfices, mais vous ne devez pas chercher à prendre le dessus sur le fisc.
Sauf cas particulier, la plus-value est soumise à une taxation de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Il faudra compter 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
